03 lip SPRZEDAŻ MIESZKANIA Z KREDYTEM HIPOTECZNYM – wszystko o czym należy wiedzieć

SPRZEDAŻ MIESZKANIA Z KREDYTEM HIPOTECZNYM – wszystko o czym należy wiedzieć

W ostatnim czasie większość transakcji zakupowych nieruchomości finansuje się kredytami hipotecznymi.I tu nasuwa się pytanie: Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Otóż, jest to jak najbardziej możliwe, jednak należy liczyć się z wieloma utrudnieniami. Tak więc, zanim zamieszczone zostanie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania z kredytem, należy uzyskać zgodę banku, który kredytuje nieruchomość, czyli przedmiot transakcji. W tym celu konieczne jest skrupulatne dopełnienie formalności, z pewnością jednak okażą się one pomocne, gdy znajdą się pierwsi zainteresowani kupnem. Potencjalnego nabywcę na pewno interesuje czy na nieruchomości znajdują się ciążące zobowiązania wobec banku w postaci kredytu hipotecznego. Jeżeli takowe istnieje, w hipotekę wpisany jest kredytodawca, zabezpieczony w ten sposób przed ewentualnymi kłopotami ze spłatą rat.

Jak zatem wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Zabezpieczeniem spłaty zobowiązań dotyczących zakupu mieszkania lub domu na kredyt jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Jednak nie jest to problemem w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym. Nadal właścicielem mieszkania pozostaje kredytobiorca i ma on prawo dysponować nim tak, jak chce. Planując sprzedaż mieszkania z hipoteką, warto wiedzieć, jak to zrobić krok po kroku. Obowiązkowo będzie trzeba poinformować o swoich planach bank, w którym spłacamy kredyt hipoteczny.

JAK SPRZEDAĆ MIESZKANIE Z KREDYTEM HIPOTECZNYM? – najważniejsze informacje

KROK 1

Najważniejsze, aby znalazła się osoba, która zdecyduje się zakupić mieszkanie z kredytem hipotecznym i spłacić hipotekę. W takim przypadku cena ze sprzedaży mieszkania będzie wówczas podzielona dla sprzedającego i dla banku. Najważniejsze, aby z ceny sprzedaży uregulować zadłużenie na hipotece.

KROK 2

Konieczne jest uzyskanie z banku, który udzielał kredytu hipotecznego zaświadczenia o wysokości zadłużenia oraz promesę, w którym bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia. W dokumencie powinien się również znaleźć numer rachunku bankowego, saldo zadłużenia na konkretny dzień oraz wyliczone odsetki na każdy dzień. Należy pamiętać, że promesa z banku ważna jest tylko przez 30 dni. Ponadto uzyskaj niezbędne dokumenty wskazane przez notariusza. 

KROK 3

Kolejnym krokiem jest udanie się z kupującym do notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży mieszkania. Kupujący powinien wówczas część ceny zapłaty wpłacić na rachunek bankowy wskazany przez bank, a pozostałą część ceny przekazać na rachunek bankowy kupującego. Wszystkie stosowne zapisy ustala notariusz. 

KROK 4

Po spłacie hipoteki, należy uzyskać z banku tzw. list mazalny, w którym bank wyraża na wykreślenie z hipoteki. List mazalny uzyskany w banku należy przekazać kupującemu, dzięki czemu kupujący może złożyć wniosek do właściwego sądu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wymaga jednak współpracy kupującego i sprzedającego w zakresie związanym z uzyskaniem dokumentu z banku, żeby możliwe było uzyskanie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

SPRZEDAŻ MIESZKANIA Z KREDYTEM HIPOTECZNYM – podatek dochodowy

W przypadku, kiedy będziemy chcieli sprzedać nieruchomość, ale od daty zakupu nie upłynęło 5 lat, musimy wiedzieć, co wówczas z podatkiem dochodowym. Jak ma się sprzedaż mieszkania z kredytem do podatku PIT?

.Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia powoduje konieczność zapłaty fiskusowi 19 proc. podatku PIT. Jedynie możemy go uniknąć, jeśli pieniądze pozyskane ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe. Urząd Skarbowy za takie cele uznaje również spłatę kredytu bankowego na zakup własnego mieszkania.

SPRZEDAŻ MIESZKANIA Z KREDYTEM MDM I “RODZINA NA SWOIM”

Do sprzedaży mieszkania z kredytem MdM (Mieszkanie dla Młodych) nie ma żadnych przeciwwskazań, jednak trzeba sprawdzić, jakie terminy ustawowe obowiązują w tym programie. Jeszcze przed 2015 rokiem sprzedaż mogła być dokonana w dowolnym momencie. Natomiast później złagodzono warunki programu Mieszkanie dla Młodych, w wyniku czego więcej osób mogło z niego skorzystać.

Jeśli więc kredytobiorca brał udział w MdM po 2015 roku, to sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat powoduje konieczność zwrotu otrzymanych z MdM środków finansowych. Wysokość kwoty, jaką należy zwrócić, zależy od okresu, jaki pozostał kredytobiorcy do ustalonych 5 lat. Zwrot wyliczany jest jako iloczyn kwoty otrzymanej dopłaty oraz wskaźnika wyliczonego jako iloraz liczby pełnych miesięcy, jakie pozostały do końca 5-letniego okresu, oraz liczby 60.

Jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkania z kredytem „Rodzina na swoim” jest podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkania kupionego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem „Rodzina na swoim”, choć wiąże się to z licznymi formalnościami. Konieczne jest uzyskanie od banku zaświadczenia o wysokości zadłużenia pozostałego do spłaty.

JAKIE PROCEDURY OBOWIĄZUJĄ PODCZAS SPRZEDAŻY MIESZKANIA Z KREDYTEM W CHF?

Problem ze sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką pojawia się wtedy, gdy sprzedający spłaca kredyt we frankach. W 2008 roku osoby, które zaciągnęły taki kredyt kupowały franki po wyjątkowo niskich cenach. Niestety dziś do spłaty mają większą kwotę niż pożyczyły, a co gorsze spada wartość skredytowanej nieruchomości. 

Aby sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach potrzebne będzie przewalutowanie kwoty kredytu z CHF na PLN.  Najlepsza wersja sprawdza się w przypadku, kiedy kupujący spłaci w całości zaciągnięty dług i dla sprzedającego nie zostanie już tzw. górka. Czasami jednak scenariusz może okazać się mniej opłacalny. Dzieje się tak, gdy mieszkanie jest mniej warte niż kwota, którą sprzedający jest winien bankowi. Wtedy jednym z rozwiązań jest przeniesienie części hipoteki na inne mieszkanie np. rodziców. Należy tu jednak zaznaczyć, że w takiej sytuacji nawet po sprzedaży mieszkania sprzedający będzie musiał nadal spłacać raty za kredyt we frankach.